住宅ローン借り換え前の注意点！損する前にこれだけはチェックしましょう。
空前の低金利が続く中、「住宅ローンを借り換えたい！」という方は多いでしょう。
ですが、住宅ローン借り換え時には絶対押さえておくべき注意点があります。
借り換え後に後悔しないためにしっかり押さえておきましょう。
今借りている銀行に金利引き下げ交渉をする
住宅ローンの借り換えを考える前に現在ローンを組んでいる銀行の窓口に出向き、今よりも低い金利にしてもらえないか相談してみましょう。
もしかすると、借り換えよりもお得になるかもしれません。
銀行同士の競争も激しいですから、「他の銀行に取られるぐらいなら。」と話しにのってくれることがあるかもしれません。
以下のような条件ならチャンスありです。
● 過去に返済の延滞がない
● 源泉徴収票の2年分の提出
● 大幅な収入ダウンがない
金利引き下げ交渉が不調に終わった場合に他の銀行での住宅ローン借り換えに着手しましょう。
住宅ローンの借り換えの目安を把握する
住宅ローンの借り換えをすべきかどうかの一般的な目安は以下の通りです。
① ～ ③の全てを満たしていれば、借り換えによってメリットが得られる可能性が高いです。
あくまでも一般的に言われている目安なので、① ～ ③の全てを満たしていなくてもメリットを受けられる場合があります。
① 現在と借り換えた場合を比較して金利差が1％以上ある
② 住宅ローンの残額が1,000万円以上ある
③ 残りの返済期間が10年以上ある
新規借入と同様の審査がされる
住宅ローンの借り換えをする時は新規で借り入れをする時と同様に審査があります。
借り換えだからと審査が優遇されるわけでも、手続きが簡素化されるわけでもありません。
金融機関が住宅ローンを融資する際に重視している「完済時年齢」「健康状態」「担保評価」「借入時年齢」「勤続年数」などの項目を借り換え申込時の状況によって審査することになります。
一般に建物は減価することから、担保価値が借り入れ当初に比べて下がるほか、年齢を重ねたことによる健康状態なども借り換え時のネックになることもあります。
【借り入れ条件の目安】
● 契約時の年齢が満20歳以上満66歳未満
● 完済時の年齢が満80歳未満
● 年収は300万円以上あること
● 勤続年数は1年以上あること
● 現在の住宅ローンを3年以上正常に返済できていること
● 団体信用生命保険に加入できること
借り換えには諸費用が必要
住宅ローンの借り換えには諸費用が必要です。
住宅ローンの借り換えをする金融機関によって異なりますが、概ね、以下の諸費用が必要になります。
以下の諸費用を払ってもメリットがあるのかどうか十分に検討する必要があります。
● 事務手数料・・・・・数万円の固定、もしくは借入金額に対して○％。
● 繰上返済手数料・・・・・借り換え前住宅ローンの繰上返済費用。
● 保証料・・・・・返済の期間、借入金額、金融機関によって異なる。
● 収入印紙代・・・・・契約書に貼付する収入印紙代。数万円。
● 登記費用・・・・・抵当権の抹消・設定に伴う司法書士費用。数万円～。
● 登録免許税・・・・・抵当権の抹消・設定に必要。
● 団体信用生命保険料・・・・・数万円～。
保証料は支払い方法が前払一括型と金利上乗せ型に分かれ、上乗せする金利は0.2％程度かかります。
なお、保証料が無料の金融機関もあります（ソニー銀行、住信SBI銀行、東京スター銀行などは保証料がかかりません）。
事務手数料は、3大メガバンクでは32,400円としていて、ネット銀行は借入金額に対しての率2.16％を採用しているところが多い。
公的書類を集める必要がある
住宅ローンの審査を受けるには以下のような書類が必要になります。
平日でないと取得できない書類も中にはあるでしょう。
① 所得を証明する書類（所得証明や給与明細）
② 住民票、健康保険証
③ 旧住宅ローンの契約書
④ 重要事項説明書
⑤ 登記簿謄本、平面図、敷地測量図等
※ 住宅ローン借り換えの必要書類は、金融機関によって異なります。
民間ローンから公的ローンへの借り換えはできない
公的ローンから民間ローンへの借り換えはできますが、民間ローンから公的ローンへの借り換えはできません。
住宅ローンの借り換えは何度でもできますが、公的ローンを民間ローンに借り換えたら、2度と公的ローンを借りられないので注意しましょう。
固定金利から変動金利への借り換えに注意
現時点での適用金利がいくら低くても、変動金利（半年型）は、将来市場金利が上がれば、返済額もアップします。
当初固定金利型も、金利固定期間終了後に金利が上昇していれば、ローン残高が多く残っている方にとっては家計への負担が大きくなってしまいます。
この「固定金利から変動金利への借り換え」は将来的に金利上昇リスクがあることを忘れないようにしましょう。
借り換えは何度でもできる
住宅ローンの借り換えは、何度でもできます。
もし、「もう少し金利が下がってから借り換えをしよう」と考えているのであれば、今がベストです。
もちろん、金利がここからさらに下がる可能性もありますが、その時はもう一度借り換えをすればいいんです。
借り換えを先延ばしにしていると健康状態の悪化や収入の減少があった場合に借り換えできないことも考えられます。
新規で住宅ローンの融資が実行されてから、より良い条件の住宅ローンがあった場合は、早めの借り換えを検討し実行することが効果的です。
借り換え時に保証料は全額戻ってこない
メガバンクの住宅ローンの場合、新規の借入時に保証料を金利上乗せタイプか、一括前払いタイプを選ぶことになります。
基本的には、この保証料というのは、保証会社が返済不能時に代わりに銀行へ弁済するための費用なので、返済期間の途中段階で借り換えをする場合は戻ってくるはずのものです。
ですが、現状では銀行独自の計算方法というものにより、35年ローンで5年たっただけでも、50％の返還、10年で30%の返還ほどしか戻ってこないんです。
保証料の返還を借り換え費用にあてようとしても、思い通りの額が戻ってこないケースが多いんです。
借り換えメリットの計算時には、保証料の返還をあてにせずに、自費で借り換え諸費用を出してもメリットがあるのかを考えましょう。
転職直後は審査に落ちることもある
住宅ローンの借り換え前後の転職には注意しましょう。
仮審査の前に転職していなくて、本審査の段階で転職していた場合は審査に通らない可能性があります。
たとえ、ベッドハンティングや実績を買われての転職でも勤続年数で審査が引っかかってしまう可能性もあります。
繰り上げ返済の方が得をする場合がある
住宅ローン借り換えにかかる諸経費が想定以上に高く、借り換えるよりも繰り上げ返済する方が得であるケースがあります。
繰り上げ返済についても考えてみましょう。
健康状態が悪化していると借り換えができない場合があり
借り換え申請時に健康状態が悪化していると、借り入れ条件である団体信用生命保険に加入ができないため、借り換えができない場合があります。
住宅ローン以外の借金に注意
車のローンや教育ローンなど、他のローンの借り入れにより返済負担率が増えている場合は住宅ローン借り換えの審査が通りにくいケースがあります。
クレジットカードの支払いにリボ払いを利用している場合も審査に通らない可能性がありますので注意しましょう。
返済期間を延ばす借り換えはできない
たとえば、当初、35年返済で住宅ローンの返済を開始し、5年後に借り換えをしたとしますと、35年から5年を差し引いた「最長30年」で残っている住宅ローンをすべて完済しなければならないルールがあります。
住宅ローンの借り換えを全てプロに任せる方法もあり！
正直言って、住宅ローンの借り換えは面倒で煩雑です。
中には「住宅ローンの借り換えはしたいけど、手続きが面倒で・・・。」と二の足を踏んでいる方もいらっしゃるでしょう。
そんな方に朗報です。
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住宅ローン借り換えの失敗例
空前の低金利が続く中、住宅ローンも史上最低の金利水準となり、「住宅ローンを借り換えたい！」というニーズも急増しています。
ですが、金利だけに目を奪われると思わぬところで足をすくわれます。
こちらでは住宅ローン借り換えにまつわる失敗例をいくつかご紹介します。
ケース①
手数料が高く、借り換えるよりも繰り上げ返済する方が得であることが後で分かった。
ケース②
借り換えの際の手数料や交通費などの諸費用で想定外の費用がかかってしまった。
ケース③
相談に訪れた銀行の担当者の熱意に押されて借り換えたが、その後にもっと有利な借り換え先があることが分かった。
ケース④
専門家の勧めだけで比較検討をしなかったために金利負担が増した。
ケース⑤
借り換え直後に、より条件の良い銀行の存在を知った。
「モゲチェック・プラザ」を利用した方の声
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年間600名以上の方が相談に訪れているそうです（対面と電話のどちらでも相談可）。
実際にサービスを利用した方の声がありますのでそちらをご紹介します。
40代女性
20年近く前、千葉県にあるマンションをローンで購入しました。
当時の金利は、固定で4%。毎月の返済額は11万5千円で、残り17年4ヶ月かけて、2,370万円を返済予定でした。
「モゲチェック・プラザ」に伺ったところ、固定金利0.99%の借り換えを提案されました。
この場合、毎月の返済額はそのままで、3年7ヶ月も早く返済できることが判明し、約480万円の減額に成功しました。
30代男性
住宅ローン借り換えによる金銭的な計算が早く正確だったので判断材料としてとてもありがたかったです。
手続き面でも必要書類や手続きのやり方の説明など手厚く支援いただきスムーズに最後まで完了できました。
平日に時間を取ることが難しい状況でしたが土日に対応いただけることで短期間での手続きを終えることができました。
